Toutes les réponses à vos questions sur la LMNP

Comment fonctionne la LMNP ?

Que signifie LMNP ?

LMNP signifie "Location Meublée Non Professionnelle". Il s'agit d'un statut fiscal que les propriétaires bailleurs d'un bien immobilier meublé (neuf ou ancien) peuvent choisir pour bénéficier de certains avantages.

Quelles sont les conditions pour faire de la LMNP ?

Qui peut faire de la LMNP ?

Pour être éligible au statut LMNP, le propriétaire doit mettre en location un bien meublé et équipé. La loi oblige le propriétaire à meubler et équiper son bien de manière stricte en ajoutant notamment :

  • Un lit avec ses draps et couvertures
  • Une table à manger avec une chaise
  • Des placards de rangement
  • Une cuisine équipée d'un frigo avec freezer, d'une plaque de cuisson, d'un micro-onde ou d'un four et bien sûr d'ustensiles de cuisine.
  • Des rideaux
  • Du matériel pour faire le ménage
  • Un système d'éclairage dans toutes les pièces du logement

Quelles sont les autres obligations pour faire de la LMNP ?

Il doit également ne pas dépasser un plafond de revenus locatifs à hauteur de 23 000€ par an et ne pas dépasser la moitié des autres revenus du ménage, c'est à dire une ou plusieurs personnes physiques appartenant au même foyer fiscal. Il peut s'agir de salaires, de pensions de retraites ou encore de rentes viagères.

Dans le cas où le plafond de revenus serait dépassé, le propriétaire basculerait obligatoirement sur le statut LMP qui siginifie "Location Meublée Professionnelle".

Le propriétaire doit être un particulier et non pas un investisseur professionnel. Le bailleur doit également déclarer les revenus locatifs générés par ses biens en location meublée. Avec le statut LMNP, le bailleur est soumis au régime appelé "Micro-Bic" à condition que ses revenus locatifs ne dépassent pas 72 500€. Ce régime fiscal offre un abattement forfaitaire de 50% ce qui est son principal avantage. Cependant même si les revenus locatifs ne dépassent pas 72 500€, le bailleur peut opter pour le régime réel qui offre d'autres avantages fiscaux intéressants :

  • La déduction des charges liées à l'activité de location meublée
  • L'amortissement du bien et de ses meubles

Le régime réel est particulièrement intéressant si les charges liées à l'activité de location du bien sont supérieures à l'abattement forfaitre de 50% proposé dans le régime micro-bic.

Quels sont les avantages de la LMNP ?

La location meublée non professionnelle ou LMNP, offre de nombreux avantages aux propriétaires bailleurs dont les 3 principaux sont :

  1. L'amortissement du bien
  2. Le secteur de l'immobilier locatif qui est rentable et peu risqué
  3. La possibilité de récupérer la TVA

L'amortissement du bien

En choisissant le régime fiscal réel, le bailleur peut sur une durée choisie dès le départ, amortir son bien ainsi que les meubles qu'il contient. Avec l'aide d'un comptable, l'amortissement du bien est calculée afin de définir un montant annuel de perte de valeur de celui-ci et il en va de même pour les meubles. L'objectif est de réduire chaque année la valeur imposable du bien meublé afin de réduire significativement le montant d'imposition annuel. Pour un particulier qui paie beaucoup d'impôts, cette solution est idéale !

Investir dans le secteur de l'immobilier locatif

Investir dans l'immobilier locatif en France est un avantage en soit. En effet l'investissement immobilier ne présente que très peu de risques car c'est un secteur qui résiste à la plupart des crises. De plus la France a un besoin constant de logements pour assouvir la demande toujours croissante notamment autour des grandes villes.

La récupération de la TVA en LMNP

Un autre avantage est que la LMNP permet au particulier d'investir dans une résidence avec services comme par exemple une résidence étudiante ou une résidence sénior. Cela est possible grâce au dispositif Censi Bouvard. En faisant cela, le propriétaire s'offre ainsi la possibilité en plus des autres avantages cités précédemment de récupérer entièrement la TVA au bout de 6 mois de location. Ce même dispositif Censi Bouvard permet également de réduire ses impôts à hauteur de 11%, à la seule condition de louer le bien sur une période minimale de 9 ans. Il faut par ailleurs savoir qu'en investissement dans une résidence avec services, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. Le gestionnaire à l'entière responsabilité de louer les biens de la résidence et si jamais il n'y arrivait pas, il serait tout de même obliger de reverser les loyers aux propriétaires. Ce dernier obtient donc un gage de sécurité supplémentaire. Le montant du loyer doit par contre être négocié avec le gestionnaire de la résidence en amont.